Brandsikring i andelsboligforeninger og ejerforeninger

Senest opdateret 5. oktober 2026 · Skrevet af hovedstadensbrandteknik.dk

Kravene til brandsikringen i en andelsboligforening eller ejerforening er de samme som i andre etageejendomme. Forskellen er, hvem der har ansvaret, og hvem der i praksis skal sørge for eftersyn og udbedring.

Kort svar

Efter BR18 § 139 er det ejeren eller en driftsansvarlig, som ejeren har udpeget, der skal sikre, at kravene til drift, kontrol og vedligehold af brandsikringen overholdes. I en andelsboligforening ejer foreningen ejendommen, og bestyrelsen skal påse, at den vedligeholdes forsvarligt (andelsboligloven § 6 c). I en ejerforening ejer hver ejer sin lejlighed, mens ejerforeningen administrerer den fælles ejendom og vedligeholder blandt andet dørene mod fællesarealerne (normalvedtægten for ejerforeninger §§ 1 og 26). For de fleste ældre ejendomme betyder det et eftersyn af den passive brandsikring mindst én gang om året og en log over kontrol og eftersyn (BR18 § 144 og vejledningens afsnit 7.6.1 og 7.4.3).

Hvem har ansvaret efter BR18?

BR18 § 139 lyder: "Det er ejeren eller en heraf udpeget driftsansvarlig person, som skal sikre, at §§ 137, 138 og §§ 140-158 overholdes." Paragrafferne handler om drift, brug, kontrol og vedligehold af bygningens brandsikring.

Hvem der er ejer, afhænger af, hvordan ejendommen er organiseret:

Andelsboligforening: Foreningen ejer ejendommen. Andelshaverne ejer en andel af foreningens formue, og til andelen er der knyttet en brugsret til en bolig.
Ejerforening: Hver ejer ejer sin ejerlejlighed. Ejerforeningen administrerer den fælles ejendom og de øvrige fællesanliggender for ejerne.

I begge tilfælde er det i praksis bestyrelsen, der sørger for, at trappeopgange, kælder, loft og de øvrige fælles bygningsdele bliver efterset og vedligeholdt.

Andelsboligforeninger

Efter andelsboligloven § 6 c varetager bestyrelsen den daglige ledelse af foreningen og skal som minimum påse, at "andelsboligforeningens ejendom vedligeholdes forsvarligt i overensstemmelse med foreningens budgetter og generalforsamlingens beslutninger".

For foreninger stiftet den 1. juli 2018 eller senere skal bestyrelsen også påse, at ejendommen vedligeholdes efter den vedligeholdelsesplan, der senest er forelagt generalforsamlingen. Planen skal dække mindst 15 år og opdateres mindst hvert 5. år (§ 6 c, stk. 2).

Hvad den enkelte andelshaver selv skal vedligeholde i sin bolig, står i foreningens vedtægter.

Ejerforeninger

Normalvedtægten for ejerforeninger gælder, medmindre foreningen har vedtaget andet i en særvedtægt (§ 1). Efter normalvedtægten er ejerforeningens formål "at administrere den fælles ejendom og øvrige fællesanliggender for ejerne af ejerlejlighederne i foreningen".

Normalvedtægten har tre bestemmelser, der har betydning for brandsikringen:

§ 26: Ejerforeningen vedligeholder og fornyer "alle ejendommens fælles bestanddele, herunder af døre mod fællesarealer". Pligten til renholdelse og overfladebehandling af dørene gælder dog kun den udvendige side.
§ 27, stk. 3: Ejerne må ikke ændre, reparere eller male fælles bestanddele uden bestyrelsens skriftlige samtykke. En ejer kan altså ikke selv skifte en entrédør mod trappen.
§ 16, stk. 2: Bestyrelsen skal blandt andet sørge for udarbejdelse af en vedligeholdelsesplan.

Hvad skal bestyrelsen sørge for?

De fleste andels- og ejerforeninger bor i ejendomme, der er opført før BR18 og ikke har en DKV-plan. Så skal drift, kontrol og vedligehold ske efter Bygningsreglementets vejledning til kapitel 5 – Brand (BR18 § 144). For den passive brandsikring betyder det blandt andet:

Et eftersyn af den passive brandsikring mindst én gang om året (vejledningens afsnit 7.6.1).
En log over kontrol og eftersyn, der kan føres mindst 5 år tilbage (afsnit 7.4.3).
Udbedring af de fejl, eftersynet finder.

I praksis er det en god idé, at bestyrelsen også:

Kontrollerer gennemføringer i kælder og på loft, når håndværkere har trukket nye kabler eller rør, fx til fiber, el eller vand.
Sørger for, at trapper, kældergange og loftsgange holdes fri for cykler, barnevogne, møbler og andet oplag.
Har styr på, hvilke døre mod trappen, kælderen og loftet der er en del af brandadskillelsen, før en beboer får lov at skifte en dør.
Aftaler skriftligt, hvem der står for eftersynet, hvis opgaven overlades til administrator, vicevært eller en ekstern.

Se tjekliste til det årlige eftersyn

Ældre ejendomme

Mange andels- og ejerforeninger ligger i ældre etageejendomme. Beboelsesbygninger med mere end 2 etager skal opfylde mindstekravene i brandsikringsloven, uanset hvad der var lovligt, da de blev opført. Kravene står i BEK nr. 81 af 27. februar 1976 (opført før 1900) og BEK nr. 184 af 6. maj 1983 (opført 1900 og senere) og handler blandt andet om døre mellem trappe og lejlighed.

Læs om brandsikring af ældre beboelsesbygninger

Læs om DKV-planen, og hvornår den er lovpligtig

Ofte stillede spørgsmål

Hvem har ansvaret for brandsikringen i en andelsboligforening?

Andelsboligforeningen ejer ejendommen, og efter BR18 § 139 er det ejeren, der skal sikre, at kravene til drift, kontrol og vedligehold af brandsikringen overholdes. Bestyrelsen skal efter andelsboligloven § 6 c påse, at ejendommen vedligeholdes forsvarligt.

Hvem har ansvaret for brandsikringen i en ejerforening?

Hver ejer ejer sin lejlighed, mens ejerforeningen administrerer den fælles ejendom. Efter normalvedtægten for ejerforeninger vedligeholder ejerforeningen alle ejendommens fælles bestanddele, herunder dørene mod fællesarealerne (§ 26). Har foreningen en særvedtægt, gælder den.

Hvem skal vedligeholde entrédøren i en ejerforening?

Efter normalvedtægten er døre mod fællesarealer en del af ejendommens fælles bestanddele, som ejerforeningen vedligeholder og fornyer. Ejerforeningens pligt til renholdelse og overfladebehandling gælder dog kun dørens udvendige side (§ 26). Foreningens egen vedtægt kan fastsætte andet.

Må en ejer selv skifte sin entrédør?

Ikke i en ejerforening, der følger normalvedtægten. Ejerne må ikke ændre, reparere eller male fælles bestanddele uden bestyrelsens skriftlige samtykke (§ 27, stk. 3). I en andelsboligforening står reglerne i foreningens vedtægter.

Skal en andels- eller ejerforening have et årligt brandeftersyn?

De fleste ældre ejendomme har ingen DKV-plan. Så skal drift, kontrol og vedligehold ske efter Bygningsreglementets vejledning til kapitel 5 – Brand (BR18 § 144), og efter vejledningens afsnit 7.6.1 skal den passive brandsikring efterses mindst én gang om året.

Kilder

Faglig baggrund

Indholdet på denne side er udarbejdet med udgangspunkt i praktisk erfaring inden for brandsikring og brandeftersyn samt gældende krav i bygningsreglementet (BR18).

Formålet er at give et retvisende og forståeligt overblik over regler, krav og typiske problemstillinger i passiv brandsikring.

Der tages forbehold for ændringer i lovgivning og konkrete forhold i den enkelte bygning.